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深圳入局“一人买房全家帮”哪些重点城市可能跟进?

添加时间:2022-09-15 23:13:09 点击:0

  深圳入局“一人买房全家帮”哪些重点城市可能跟进?7月6日,深圳住建局发布《市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》,“明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人;同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的,应作为共同申请人”。前半段条款就是俗称的“一人买房全家帮”。

  除深圳之外,据搜狐城市不完全统计,年内已有广东珠海、潮州,天津,河北唐山、秦皇岛、沧州,福建泉州,江西赣州,安徽池州,湖南邵阳,湖北咸宁,河南信阳,四川资阳,甘肃定西,云南楚雄等城市推出类似政策。虽说具体条文有差异,但总体思路都是允许直系亲属提取公积金帮助买房人还贷。

  在经济新常态前,上述城市都经历过土拍、楼市的火热,但近两年逐渐下行且财政吃紧。新政可刺激部分购房需求,盘活土地财政,在楼市下行周期中,二三线城市可借此缓释压力。而作为首个推出公积金新政的一线城市,深圳土地财政依赖度相当低,“不差钱”的深圳为何要推出这项政策?其他重点城市会否跟进?

  “一人买房全家帮”不是新鲜事儿,早前有专家提出楼市“六个钱包”模式,就是这一理念的直接体现。在现实中,举全家两三代人之力“凑首付”的案例也数不胜数。不过相较于家庭互助,官方推出的公积金新政是打开制度层面的方便之门。本轮出台“一人买房全家帮”政策的城市中,三四线占主体,一二线只有深圳、天津、珠海等寥寥数个。

  从具体条文来看,有的城市限定公积金提取比例/房价比例,例如,珠海缴存公积金职工可提取账户余额90%帮助直系亲属支付首付款;安徽池州明确,缴存职工家庭第二次申请公积金贷款购房时,家庭成员公积金余额可提取支付房款,提取总额和贷款额度之和不得超房价80%。

  有的城市政策十分“细致”,例如唐山的方案甚至细化到还贷能力计算:在自身还贷能力不足情况下,作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人,参与还贷能力计算;沧州“未婚子女”新购首套住房和保障房,其父母可提取账户公积金支持。

  从限制条件看,大部分城市较宽松,也有一些城市提出了要求。以天津为例,使用公积金贷款购房的,借款人及配偶双方的父母可就支付的首付款一次性提取公积金。不过,提取金额不超过公积金金额,且合计不超过购房首付款。

  天津要求“先交首付款再提取公积金”,而深圳则更为宽松,申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人——这意味着一家人可以直接共同申请公积金,即便家属此前没有缴存也没问题。

  “一人买房全家帮”的公积金新政,要么可以凑首付、要么可以还贷款,要么两者兼有,这都是为了“减轻”购房压力——对于拥有“沉淀”公积金的家庭来说,确实是开了方便之门,此举意在激发潜在购房需求以及提振信心。不过,一线和二三线城市面临的情况不同,具体效果可能有较大差异。

  深圳公积金新政(征求意见稿)开篇即提出,“规范公积金贷款行为,提高职工住房消费支付能力,支持职工解决自住住房问题”。目前深圳房价处于历史高位,但潜在购房群体预期信心不足。调整公积金政策可以提高潜在购房者首付、月供能力,促成其购房消费行为,这是政策出发点所在。

  财联社数据披露,今年上半年深圳新建商品住宅共计成交1.56万套,较去年同期下跌37%;二手住宅成交1.12万套,较去年同期下跌61%。业界认为,深圳楼市本身并不缺乏需求,而是由于政策限制导致很多需求不能入场,下半年的市场依然要取决于政策放松力度和幅度。政策不可能大动,公积金新政是深圳“小步试探、外围调控”的具体表现,并不具有决定意义。

  相比深圳,唐山的楼市数据更差。单看今年5月,唐山主城区商品房供应面积9.31万平方米,同比下降63%;成交面积4.94万平方米,同比下降61%;成交均价14367元/平方米,环比下降3%,同比下降21%。二手住宅成交均价已累计15个月环比下跌。

  深圳是高房价、严调控压制了需求,而唐山楼市需求则不可同日而语。唐山常住人口约770万人——位列全国经济总量前30位,唐山是为数不多的常住人口负增长城市之一,去年减少2.15万人。这几年唐山楼市调控如同坐过山车,新政实际效果有限,毕竟两代人都有公积金且没买房的家庭群体已然不多,此外,目前下行的楼市会让助贷者“心有戚戚”。

  公积金新政是楼市调控大潮下的一朵小浪花,处于政策末端,其推出背景与当前低迷的市场环境有关——楼市低迷影响土地出让收入,而后者是城市(尤其二三线)财政支出重要来源。去年土地出让收入占地方一般公共预算收入比重78%,从依赖度来看,一线城市远低于二三线城市。土地财政依赖度不到30%的深圳也入局“一人买房全家帮”了,其他城市会否跟进?

  从目前的情况来看,多数重点城市还是从放松楼市限购等环节发力,不过具体效果迥异。如杭州、成都、南京、苏州等强二线调控放松后,楼市热度明显增长——前期效果达到了,这些城市推出公积金新政的可能性较小;而郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后,短期成交量增长但效果持续弱化——后期这些城市不排除会跟进推出“公积金新政”。

  直接放松楼市调控之外,重点城市更多的还是直接从前端“土拍”下手。毕竟深圳的政策有些“隔靴搔痒”——土地财政传导链是楼市回暖,然后房价止跌,*后土地市场火热。全国重点22城集中拍地首轮,多数城市主城区供地规模占比提升,武汉、长沙、福州、郑州、南京主城区地块面积占比超六成——而这些城市的土地财政依赖度处于全国前列。

  在土地市场热度较低情况下,“拿出好货”才有可能揽客成交。虽然土拍“用心良苦”,但实际成交情况并不乐观。以武汉为例,今年首场土拍成交89亿元,而去年同批次则是788亿元。财政部数据显示,今年前5个月地方政府土地出让收入18613亿元,比去年同期减少7510亿元,同比下降28.7%。

  财政收支紧张,经济下行隐忧,一二三线城市面临的困境大同小异。不过目前一线城市没有放松楼市调控的可能,只能在外围政策上敲打试探;二线城市有释放空间,但政策更“直接高效”,且强弱二线效果迥异;三四线压力*大,“穷尽手段”也难以令市场即刻复苏。同样是“一人买房全家帮”,以广东三地来看,深圳是“试探”、珠海是“补充”、潮州则是“招数用尽”。

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